Compra e Venda de Imóveis em Portugal
Veja os documentos obrigatórios e os cuidados na compra e venda de imóveis em Portugal, da análise do imóvel à escritura. Converse com nossa equipe.
A busca por um imóvel é um dos primeiros passos a ser dado para quem pretende morar em Portugal.
Nós, da Sene & Araújo Advogados, orientamos, de forma segura e descomplicada, sobre as vantagens, riscos e cuidados que se devem ter na hora de adquirir um imóvel em Portugal.
Documentos
Após a escolha do imóvel é necessária a análise dos documentos antes de se fechar o negócio. Saiba que para fazer a escritura existem alguns documentos que são obrigatórios, outros que podem ser obrigatórios (a depender da circunstância) e outros que não são obrigatórios, mas podem facilitar a segurança na transação. São eles:
Obrigatórios
Identificação dos Proprietários e Compradores;
Certidão Permanente do Registo Predial (Certidão de Teor);
Caderneta Predial (Certidão Matricial);
Certificado Energético; e
Comprovante de pagamento do IMT e do Imposto do Selo (impostos que incidem na compra do imóvel).
Podem ser Obrigatórios
Distrate da hipoteca; e
Cartas de Direitos de Preferência.
Opcionais
Autorização de utilização e ficha técnica da habitação (deixaram de ser exigidas na escritura com o Decreto-Lei n.º 10/2024, mas continua recomendável verificá-las);
Escritura anterior;
Atas de condomínio; e
Plantas.
Impostos
Além da documentação, outro fator de extrema importância é saber quais são os custos envolvidos na aquisição do imóvel, tais como impostos, preparação da documentação, escritura e o respectivo registro.
Em Portugal, a compra e venda de imóvel pode ser formalizada tanto por escritura pública, lavrada por notário, como por documento particular autenticado por advogado, solicitador ou conservador (por exemplo, no balcão Casa Pronta). Em regra, os preços praticados variam em função do valor de transação do imóvel.
Os impostos incidentes sobre o imóvel são:
- IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (similar ao ITBI), pago antes da escritura e calculado sobre o maior valor entre o preço e o valor patrimonial tributário (VPT). Em 2026, está isenta de IMT a aquisição de imóvel destinado exclusivamente a habitação própria e permanente cujo valor não exceda € 106.346,00 no continente (as Regiões Autônomas têm limites próprios). Jovens até 35 anos que comprem a primeira habitação própria e permanente podem ter isenção de IMT e de Imposto do Selo até € 330.539,00 (IMT Jovem). Desde maio de 2026, a aquisição de imóveis habitacionais por não residentes em Portugal está, em regra, sujeita à taxa única de IMT de 7,5%, salvo as exceções previstas na lei.
- IS – Imposto do Selo. Em regra, 0,8% sobre o valor da aquisição, pago juntamente com o IMT, antes da escritura (pode haver isenção no âmbito do IMT Jovem). Em caso de financiamento bancário, há ainda Imposto do Selo sobre o crédito.
- IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis (similar ao IPTU). Após a aquisição da propriedade todos os anos deverá pagar o respectivo Imposto Municipal. Em alguns casos (habitação própria e permanente de valor patrimonial e rendimento do agregado limitados), há possibilidade de isenção por 3 anos. Patrimônios imobiliários de valor elevado podem ainda estar sujeitos ao Adicional ao IMI (AIMI). A taxa mediante a qual é feito o cálculo do IMI é fixada anualmente pelo município onde se situa o imóvel e oscila entre os 0,3% e os 0,45%, tal como consta na alínea c) do nº 1 do artigo 112º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI).
- Impostos sobre Mais-Valias – Na venda do imóvel, o ganho (diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição, corrigido e deduzido de determinadas despesas) é, em regra, considerado em 50% do seu valor e tributado às taxas progressivas do IRS, podendo haver exclusão em caso de reinvestimento em habitação própria e permanente.
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Quais documentos são obrigatórios para a escritura de compra de um imóvel em Portugal?
- identificação dos proprietários e dos compradores;
- Certidão Permanente do Registo Predial (Certidão de Teor);
- Caderneta Predial (Certidão Matricial);
- Certificado Energético;
- comprovante de pagamento do IMT e do Imposto do Selo.
Conforme o caso, podem também ser obrigatórios o distrate da hipoteca e as cartas de direitos de preferência.
A autorização de utilização e a ficha técnica da habitação ainda são exigidas?
Deixaram de ser exigidas na escritura com o Decreto-Lei n.º 10/2024, mas continua recomendável verificá-las antes de fechar o negócio. Também não são obrigatórios, mas podem reforçar a segurança da transação, a escritura anterior, as atas de condomínio e as plantas do imóvel. A análise desses documentos deve ser feita após a escolha do imóvel e antes da assinatura.
A compra tem de ser feita por escritura pública em notário?
Não necessariamente. Em Portugal, a compra e venda de imóvel pode ser formalizada por escritura pública, lavrada por notário, ou por documento particular autenticado por advogado, solicitador ou conservador, por exemplo no balcão Casa Pronta. Em regra, os preços praticados variam em função do valor de transação do imóvel, e somam-se aos impostos, à preparação da documentação e ao registro.
Quais impostos são pagos na compra do imóvel?
- IMT: pago antes da escritura, calculado sobre o maior valor entre o preço e o valor patrimonial tributário (VPT). Desde maio de 2026, a aquisição de imóveis habitacionais por não residentes está, em regra, sujeita à taxa única de 7,5%, salvo exceções legais;
- Imposto do Selo: em regra, 0,8% sobre o valor da aquisição, pago com o IMT.
Pode haver isenções, como a da habitação própria e permanente de menor valor e o IMT Jovem.
Depois da compra, há algum imposto anual sobre o imóvel?
Sim. O proprietário paga todos os anos o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), semelhante ao IPTU. A taxa é fixada anualmente pelo município onde se situa o imóvel e oscila entre 0,3% e 0,45%. Em alguns casos de habitação própria e permanente, há possibilidade de isenção por 3 anos. Patrimônios imobiliários de valor elevado podem ainda estar sujeitos ao Adicional ao IMI (AIMI).
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