Quanto Custa Comprar Casa em Portugal: Impostos em 2026

Em resumo: na compra de um imóvel em Portugal, os dois impostos principais são o IMT, que varia conforme o valor e o uso da casa, e o Imposto do Selo, de 0,8% do valor. Para uma casa de € 300.000 que será a moradia do comprador residente, os impostos somam cerca de € 12.942. Quem não é residente fiscal em Portugal paga, em regra, IMT de 7,5% desde maio de 2026, com algumas exceções.

"Quanto vou gastar além do preço da casa?" Abaixo listamos cada custo, mostramos as tabelas oficiais de 2026 e fazemos as contas com um imóvel hipotético. Os valores valem para o continente (Açores e Madeira podem ter limites próprios).

Os custos, um a um

• IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis: o imposto pago na compra, parecido com o ITBI no Brasil.
• Imposto do Selo — 0,8% sobre o valor da compra e, se houver financiamento, também sobre o crédito.
• Escritura ou documento autenticado — o ato que formaliza a compra, no notário, no balcão Casa Pronta ou com advogado ou solicitador.
• Registro predial — a inscrição da compra no registro de imóveis, que protege o comprador.
• Advogado — análise dos documentos e acompanhamento do negócio (honorários combinados caso a caso).
• Depois da compra: o IMI, imposto anual sobre o imóvel, parecido com o IPTU.

IMT: como funciona em 2026

O IMT é calculado sobre o maior de dois valores: o preço da escritura ou o VPT, o "valor patrimonial tributário", que é o valor do imóvel nos registros das Finanças (art. 12.º, n.º 1, do Código do IMT). Ele deve ser pago antes da assinatura: o notário, o advogado ou o balcão que formaliza a compra não pode fazer o ato sem ver o comprovante de pagamento (art. 49.º, n.º 1, do Código do IMT).

A taxa depende do uso do imóvel. As tabelas de 2026 estão no art. 17.º do Código do IMT, com os valores atualizados pelo Orçamento do Estado para 2026 (Lei n.º 73-A/2025).

Tabela 1 — moradia principal do comprador (habitação própria e permanente)

"Habitação própria e permanente" é a casa onde o comprador vai morar e ter o domicílio fiscal. Ele tem 6 meses para passar a morar lá; se não o fizer, perde o benefício (art. 11.º, n.º 8, do Código do IMT).

Tabela 2 — outra habitação (casa de férias, imóvel para alugar)

Para outros imóveis, as taxas são fixas: 5% para terrenos rústicos e 6,5% para imóveis urbanos que não são de habitação, como lojas (art. 17.º, n.º 1, alíneas d) e e)).

Como ler a tabela: o valor é dividido em duas partes. A primeira vai até o limite do escalão anterior e paga a taxa média desse escalão. O que passa desse limite paga a taxa marginal do escalão seguinte (art. 17.º, n.º 3). O exemplo mais abaixo mostra a conta.

Isenção para imóveis de valor baixo

Na compra da moradia principal até € 106.346, não há IMT (art. 9.º, n.º 1, do Código do IMT). Continua devido o Imposto do Selo.

IMT Jovem: até 35 anos

Desde agosto de 2024, quem tem até 35 anos e compra a primeira casa para morar fica isento de IMT até € 330.539 (art. 9.º, n.º 2, do Código do IMT). Acima desse valor, até € 660.982, paga 8% só sobre a parte que excede € 330.539 (art. 17.º, n.º 1, alínea b)). As condições são:

• ter 35 anos ou menos na data da compra;
• não ser considerado dependente de outra pessoa no IRS (o imposto de renda português) no ano da compra;
• não ter sido dono de imóvel habitacional, nem de parte dele, na data da compra nem nos 3 anos anteriores (art. 9.º, n.º 3);
• usar o imóvel como moradia principal (habitação própria e permanente).

Há também um desconto no Imposto do Selo: o jovem não paga os 0,8% até ao limite de € 330.539, ou seja, até € 2.644,31 (art. 7.º-A do Código do Imposto do Selo). No casal, as condições são vistas para cada um, em partes iguais (art. 9.º, n.º 4, do Código do IMT).

Estrangeiro pode usar o IMT Jovem? A lei não exige nacionalidade portuguesa. Exige idade, primeira casa e moradia principal em Portugal. Por isso, na prática, o benefício é pensado para quem é ou vai ser residente fiscal em Portugal. Quem compra ainda como não residente cai, em regra, na taxa de 7,5% explicada a seguir.

Não residentes: taxa de 7,5% desde maio de 2026

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, criou uma regra nova no art. 17.º, n.º 10, do Código do IMT. Quando o comprador é não residente em Portugal para efeitos fiscais, a compra de imóvel de habitação paga sempre 7,5% sobre o valor total, sem isenções nem reduções. Há três exceções:

• o comprador já ter sido considerado residente fiscal em Portugal;
• o comprador passar a ser residente fiscal em Portugal nos 2 anos seguintes à compra;
• o imóvel ser alugado para habitação com renda que não ultrapasse os limites do Decreto-Lei n.º 97/2026, com contrato feito em até 6 meses após a compra e aluguel de, pelo menos, 36 meses nos primeiros 5 anos.

Nos dois últimos casos, o comprador paga os 7,5% e depois pede às Finanças a devolução da diferença (art. 17.º, n.os 11 e 12). O pedido deve ser feito em 6 meses a contar da data em que se torna residente ou em que assina o contrato de aluguel.

Exemplo prático: Marcos mora em São Paulo e compra um apartamento em Lisboa antes de se mudar. Na escritura, ainda é não residente: paga 7,5%. Um ano depois, já mora em Portugal e passa a ser residente fiscal. Ele tem 6 meses, a contar dessa data, para pedir a devolução da diferença. Quem está se mudando deve planejar essa ordem com cuidado. Veja quando se passa a ser residente fiscal no nosso artigo sobre residência fiscal entre Brasil e Portugal.

Imposto do Selo: 0,8% na compra e mais no financiamento

Segundo a Tabela Geral do Imposto do Selo:

• Compra do imóvel: 0,8% sobre o valor (verba 1.1), pago junto com o IMT;
• Crédito habitação com prazo de 5 anos ou mais: 0,6% sobre o valor emprestado (verba 17.1.3);
• Juros do empréstimo: 4% sobre os juros cobrados pelo banco (verba 17.3.1), ao longo do contrato.

A hipoteca feita junto com o empréstimo, para garanti-lo, não paga Imposto do Selo à parte (verba 10 da Tabela). O banco costuma cobrar o imposto do crédito no momento do contrato.

Escritura, Casa Pronta e registro predial

A compra pode ser feita por escritura pública num notário ou por documento particular autenticado por advogado, solicitador ou conservador. Uma opção comum é o balcão Casa Pronta, do Instituto dos Registos e do Notariado, onde a compra e o registro são feitos no mesmo atendimento. Segundo a página oficial do serviço (consultada em 02/10/2026), o custo é:

• € 375 para um único ato de registro (por exemplo, só a compra);
• € 700 quando há mais de um ato de registro (por exemplo, compra com financiamento bancário);
• mais € 50 por cada imóvel adicional.

O registro predial é a inscrição da compra no registro de imóveis. É ele que torna a compra oponível a terceiros e protege o comprador. Quando a compra é feita por escritura ou documento autenticado, a entidade que formaliza o ato deve promover o registro (art. 8.º-B do Código do Registo Predial). Fora do Casa Pronta, as taxas do notário e do registro variam conforme o caso; peça um orçamento antes.

Advogado: o que entra nesse custo

O advogado confere a certidão do registro predial (hipotecas, penhoras e outros ônus), a caderneta predial e o certificado energético, revê o contrato-promessa (o "compromisso de compra e venda") e pode fazer o documento autenticado e o registro. Os honorários são combinados caso a caso. Veja a lista de documentos na nossa página de compra e venda de imóveis.

NIF e conta bancária

Antes de tudo, o comprador precisa do NIF, o número de contribuinte português. Sem ele, não é possível declarar e pagar o IMT. Veja como obtê-lo na nossa página sobre o NIF. Uma conta bancária em Portugal não é exigida por lei para comprar, mas facilita os pagamentos e é indispensável para pedir crédito habitação num banco português.

Exemplo: imóvel de € 300.000

Imagine um apartamento de € 300.000 no continente, com VPT abaixo desse valor. Só impostos (sem taxas de escritura, registro e honorários):

A) Moradia principal, comprador residente e com mais de 35 anos

• IMT: € 198.347 × 1,7274% = € 3.426,25, mais € 101.653 × 7% = € 7.115,71. Total do IMT: € 10.541,96.
• Imposto do Selo: € 300.000 × 0,8% = € 2.400,00.
• Impostos na compra: € 12.941,96.

B) Casa de férias, comprador residente

• IMT: € 198.347 × 2,2636% = € 4.489,78, mais € 101.653 × 7% = € 7.115,71. Total: € 11.605,49.
• Imposto do Selo: € 2.400,00.
• Impostos na compra: € 14.005,49.

C) Comprador não residente, sem exceção aplicável

• IMT: € 300.000 × 7,5% = € 22.500,00.
• Imposto do Selo: € 2.400,00.
• Impostos na compra: € 24.900,00.

D) Jovem de até 35 anos, primeira casa, moradia principal

• IMT: € 0 (valor abaixo de € 330.539).
• Imposto do Selo: € 2.400,00 − dedução de até € 2.644,31 = € 0.

Se houver um financiamento de € 200.000 por 30 anos, soma-se o Imposto do Selo sobre o crédito: € 200.000 × 0,6% = € 1.200,00, além dos 4% sobre os juros pagos ao longo do contrato.

Depois da compra: o IMI

O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é cobrado todo ano de quem é dono do imóvel em 31 de dezembro (art. 8.º do Código do IMI). A taxa para imóveis urbanos vai de 0,3% a 0,45% do VPT e é fixada por cada município (art. 112.º, n.º 1, alínea c), do Código do IMI). O pagamento é feito em maio, se o valor for até € 100; em maio e novembro, se for de € 100 a € 500; e em maio, agosto e novembro, acima de € 500 (art. 120.º do Código do IMI).

Há isenção de IMI por 3 anos para a moradia principal com VPT até € 125.000, quando o rendimento bruto do agregado familiar no ano anterior não passa de € 153.300. O município pode prorrogar por mais 2 anos (art. 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais). Patrimônios de valor elevado podem pagar ainda o Adicional ao IMI.

Erros comuns

1. Calcular o IMT só pelo preço. Se o VPT for maior, o imposto é calculado sobre ele.
2. Comprar como não residente sem planejar. A taxa de 7,5% é paga na escritura; a devolução depende de pedido feito no prazo de 6 meses.
3. Usar a tabela da moradia principal e não morar no imóvel. Sem mudar o domicílio fiscal para lá em 6 meses, o benefício cai e o imposto é cobrado.
4. Assinar o contrato-promessa sem analisar a certidão predial. Ônus e dívidas do imóvel devem ser vistos antes do sinal.

• Código do IMT, art. 17.º (taxas 2026, Lei n.º 73-A/2025; n.os 10 a 12 aditados pelo DL n.º 97/2026)
• Código do IMT, art. 9.º (isenção HPP e IMT Jovem — DL n.º 48-A/2024)
• Código do IMT, arts. 11.º (caducidade), 12.º (valor tributável) e 49.º (comprovante antes da escritura)
• Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (art. 6.º — taxa de 7,5% para não residentes)
• Código do Imposto do Selo, art. 7.º-A (dedução para jovens)
• Tabela Geral do Imposto do Selo (verbas 1.1, 10, 17.1.3 e 17.3.1)
• Código do IMI, arts. 8.º, 112.º e 120.º
• Estatuto dos Benefícios Fiscais, art. 46.º (isenção temporária de IMI)
• Justiça.gov.pt — Balcão Casa Pronta, custos (consultado em 02/10/2026)
• Código do Registo Predial — DL n.º 224/84 (art. 8.º-B)

Equipe Sene & Araújo Sociedade de Advogados. Conteúdo preparado e revisto pelas advogadas do escritório, inscritas na OAB e na Ordem dos Advogados de Portugal, com escritórios em São Paulo e Albufeira. As normas citadas foram conferidas nas fontes oficiais indicadas acima. Conheça a equipe.