Arrendamento em Portugal

Em Portugal, o contrato de aluguel de imóvel chama-se arrendamento, o valor mensal é a renda, o proprietário é o senhorio e o inquilino é o arrendatário. A locação é o contrato pelo qual uma parte se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição, e diz-se arrendamento quando recai sobre imóvel (arts. 1022.º e 1023.º do Código Civil português).

As normas principais

• Código Civil português: regras gerais da locação (arts. 1022.º a 1063.º) e regras próprias do arrendamento de prédios urbanos (arts. 1064.º a 1113.º), com as alterações do Novo Regime do Arrendamento Urbano.
• NRAU: a Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano. Regula as comunicações entre as partes, o coeficiente anual de atualização, o procedimento especial de despejo e as regras de transição dos contratos antigos. A última alteração na versão consolidada do Diário da República é da Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação).
• Elementos do contrato: o Decreto-Lei n.º 160/2006 define o que o contrato deve conter e exige licença de utilização.
• Mais Habitação: a Lei n.º 56/2023 alterou o NRAU e outras regras do arrendamento. Parte das suas medidas foi revogada em 2024 pelos Decretos-Leis n.os 57/2024 e 76/2024.

Habitacional ou não habitacional

O arrendamento urbano pode ter fim habitacional ou não habitacional (art. 1067.º do Código Civil). O fim deve constar do contrato e ser compatível com a licença de utilização do imóvel: o arrendamento para fim diverso do licenciado é nulo (art. 5.º, n.º 8, do Decreto-Lei n.º 160/2006). A diferença importa porque prazos, renovação e obras seguem regras próprias em cada caso. No arrendamento não habitacional, as partes têm mais liberdade para fixar duração, denúncia e obras (arts. 1110.º e 1111.º).

Proibição de discriminação

Ninguém pode ser discriminado no acesso ao arrendamento em razão, entre outros fatores, de nacionalidade, território de origem ou língua, e os anúncios não podem conter restrições com base nessas categorias (art. 1067.º-A do Código Civil).

O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito (art. 1069.º, n.º 1, do Código Civil). Se o contrato não foi reduzido a escrito por motivo que não seja imputável ao inquilino, ele pode provar o arrendamento por qualquer meio, demonstrando que usa o imóvel sem oposição do senhorio e que pagou a renda mensal durante seis meses (n.º 2). Mesmo assim, o contrato informal é um risco: sem ele, fica mais difícil comprovar endereço, pedir o registro nas Finanças ou discutir prazos.

Conteúdo obrigatório

Segundo o art. 2.º do Decreto-Lei n.º 160/2006, o contrato deve indicar:

• a identificação das partes, com nomes, números de identificação civil e fiscal (NIF) e, quando aplicável, naturalidade, data de nascimento e estado civil;
• o domicílio ou a sede do senhorio;
• a identificação e a localização do imóvel ou da parte arrendada;
• o fim habitacional ou não habitacional e, na habitação não permanente, o motivo da transitoriedade;
• a licença de utilização (número, data e entidade emitente) ou a menção de que não é exigível;
• o valor da renda;
• a data da celebração.

Conteúdo eventual e anexos

• Quando aplicável, o contrato menciona as áreas de uso privativo e comum, o artigo matricial, o regime de atualização da renda, o prazo, o regulamento do condomínio e o domicílio convencionado para comunicações (art. 3.º, n.º 1).
• Deve ser anexado e assinado um documento que descreva o estado de conservação do imóvel. Sem ele, presume-se que o imóvel foi entregue em bom estado (art. 3.º, n.º 2, e art. 1043.º, n.º 2, do Código Civil). Para quem chega do Brasil, fotos datadas e um inventário do mobiliário, assinados pelas duas partes, evitam discussões na saída.
• A falta de algum elemento não invalida o contrato quando puder ser suprida nos termos gerais (art. 4.º).

Licença de utilização

Só pode ser arrendado o imóvel cuja aptidão para o fim do contrato esteja atestada pela licença de utilização, exceto nos edifícios construídos antes de 1951 (art. 5.º do Decreto-Lei n.º 160/2006). Se a falta de licença for imputável ao senhorio, ele fica sujeito a coima não inferior a um ano de renda e o inquilino pode resolver o contrato com direito a indenização (n.os 5 e 7).

Para ter o contrato em seu nome, o inquilino precisa de NIF português. Veja como obter o NIF.

O arrendamento para habitação pode ser celebrado com prazo certo ou por duração indeterminada. Se as partes não disserem nada, considera-se celebrado por prazo certo de cinco anos (art. 1094.º do Código Civil).

Habitação permanente

• Prazo: não pode ser inferior a um ano nem superior a 30 anos. Se o contrato fixar prazo menor ou maior, ele é ampliado ou reduzido automaticamente a esses limites (art. 1095.º, n.º 2).
• Renovação automática: salvo estipulação em contrário, o contrato renova-se no fim do prazo por períodos iguais ao inicial, ou de três anos se o prazo inicial for menor (art. 1096.º, n.º 1).
• Proteção nos três primeiros anos: a oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeitos três anos após a celebração do contrato. A exceção é a necessidade de habitação do próprio senhorio ou dos seus filhos, com os requisitos e a indenização da lei (art. 1097.º, n.os 3 e 4). Um contrato de um ano, na prática, dura em regra pelo menos três anos se o inquilino quiser ficar.

Habitação não permanente ou fins transitórios

• O prazo mínimo de um ano não se aplica aos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, como motivos profissionais, estudo ou turismo, desde que o motivo conste do contrato (art. 1095.º, n.º 3).
• Nesses contratos, salvo estipulação em contrário, não há renovação automática (art. 1096.º, n.º 2).
• Por ano civil, e para cada imóvel, só pode ser celebrado um contrato para fins transitórios por motivos turísticos (art. 1095.º, n.º 4, na redação da Lei n.º 82/2023).

Quem chega a Portugal e aluga primeiro um imóvel temporário deve confirmar se esse contrato serve para o que precisa, por exemplo, como comprovante de alojamento num pedido de residência. Um contrato de fim transitório pode não bastar (veja a seção sobre comprovante de endereço).

Arrendamento não habitacional

Duração, denúncia e oposição à renovação são livres. Na falta de estipulação, o contrato tem prazo de cinco anos, e nos cinco primeiros anos o senhorio não pode opor-se à renovação (art. 1110.º do Código Civil).

É comum que quem chega do Brasil, sem histórico de renda em Portugal, receba pedidos de vários meses de aluguel adiantados ou de um fiador português. A lei fixa limites.

O que diz o Código Civil

• Rendas antecipadas: o pagamento da renda pode ser antecipado, com acordo escrito, por período não superior a dois meses (art. 1076.º, n.º 1, do Código Civil).
• Caução: as partes podem caucionar o cumprimento das obrigações por qualquer das formas legalmente previstas, até ao valor de duas rendas (art. 1076.º, n.º 2).
• Essa redação foi dada pela Lei n.º 24-D/2022 (Orçamento do Estado para 2023), em vigor desde 1 de janeiro de 2023.

Formas de caução

Quando a lei autoriza uma caução sem indicar a espécie, ela pode ser prestada por depósito em dinheiro, títulos de crédito, penhor, hipoteca ou fiança bancária; se nenhum desses meios for possível, admite-se outra espécie de fiança, com renúncia do fiador ao benefício da excussão (art. 623.º do Código Civil).

Fiador

• O fiador fica pessoalmente obrigado perante o senhorio, e a vontade de ser fiador deve ser declarada expressamente, na forma exigida para o contrato (arts. 627.º e 628.º).
• Se o inquilino atrasar a renda e não regularizar em oito dias, o senhorio deve notificar o fiador da mora e dos valores em dívida nos 90 dias seguintes, e só depois pode cobrar dele (art. 1041.º, n.os 2, 5 e 6).
• Como o fiador responde com o próprio patrimônio, quem aceita ser fiador deve ler o contrato inteiro, sobretudo o prazo e as renovações cobertas.

Alternativas para quem acabou de chegar

• Fiança bancária ou depósito de caução dentro do limite legal.
• Seguros de renda oferecidos no mercado, que alguns senhorios aceitam no lugar de fiador (produto comercial, sem regime próprio no Código Civil).
• Documentos que demonstrem capacidade de pagamento: contrato de trabalho, comprovantes de rendimentos no Brasil ou em Portugal, extratos bancários.

Pedidos de seis ou doze meses adiantados ultrapassam o limite de dois meses do art. 1076.º. Antes de aceitar, fale com um advogado sobre as consequências e sobre como documentar o pagamento.

Comunicação do contrato à Autoridade Tributária

• O senhorio (locador) comunica à Autoridade Tributária e Aduaneira os contratos de arrendamento, as suas alterações e a cessação, até ao fim do mês seguinte ao do início do arrendamento, da alteração ou da cessação (art. 60.º, n.os 1 e 2, do Código do Imposto do Selo).
• A comunicação é feita pela declaração modelo 2, entregue pela internet no Portal das Finanças (arts. 2.º e 3.º da Portaria n.º 98-A/2015).
• Se o senhorio não comunicar, o inquilino pode fazê-lo, em declaração de modelo oficial (art. 60.º, n.º 4).

Imposto do Selo

O arrendamento está sujeito a Imposto do Selo de 10% sobre a renda de um mês (verba 2 da Tabela Geral do Imposto do Selo). O encargo é do senhorio (art. 3.º, n.º 3, alínea b), do Código do Imposto do Selo), e a liquidação é feita pela AT após a submissão do modelo 2 (art. 4.º da Portaria n.º 98-A/2015). Acordos que transferem esse imposto para o inquilino merecem atenção.

Recibos de renda eletrônicos

• O senhorio pessoa física, titular de rendimentos da categoria F, deve emitir recibo de renda eletrônico no Portal das Finanças por todas as quantias recebidas, incluindo caução ou adiantamento (arts. 5.º e 6.º da Portaria n.º 98-A/2015).
• Há dispensas, por exemplo para senhorios com 65 anos ou mais ou com rendas anuais baixas e sem caixa postal eletrônica. Nesses casos, o senhorio declara as rendas à AT em janeiro do ano seguinte (arts. 5.º, n.os 2 e 3, e 8.º).

Por que isso interessa ao inquilino

• O contrato comunicado e os recibos são a prova mais sólida de que você mora no imóvel e paga renda.
• O procedimento especial de despejo só pode ser usado para contratos cujo Imposto do Selo tenha sido liquidado ou cujas rendas tenham sido declaradas em IRS ou IRC (art. 15.º, n.º 5, do NRAU). A regra mostra a importância que a lei dá ao registro.

Se você é brasileiro e aluga um imóvel seu em Portugal

As obrigações acima passam a ser suas: comunicação do contrato, Imposto do Selo, recibos eletrônicos e declaração das rendas (rendimentos prediais, categoria F do IRS). A forma de tributação e a declaração no Brasil dependem da sua residência fiscal. Veja residência fiscal entre Brasil e Portugal e, se ainda vai comprar o imóvel, compra e venda de imóveis.

Atualização anual

• As partes podem fixar por escrito o regime de atualização. Se nada combinarem, a renda pode ser atualizada uma vez por ano, pelo coeficiente oficial, a partir de um ano de contrato, e o senhorio comunica por escrito, com pelo menos 30 dias de antecedência, o coeficiente e a nova renda (art. 1077.º do Código Civil).
• O coeficiente corresponde à variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, apurada pelo INE, e é publicado por aviso no Diário da República até 30 de outubro de cada ano (art. 24.º do NRAU).
• Para 2026, o coeficiente é de 1,0224 (Aviso n.º 23174/2025/2). O coeficiente para 2027 deve ser publicado até 30 de outubro de 2026.

Obras e reparações

• Cabe ao senhorio fazer as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, exigidas por lei ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário (art. 1074.º, n.º 1).
• O inquilino só pode fazer obras quando o contrato o permita ou com autorização escrita do senhorio (n.º 2). Pode fazer reparações urgentes, com direito a reembolso, quando o senhorio estiver em atraso ou quando a urgência não permita esperar, avisando-o ao mesmo tempo (art. 1036.º).
• O inquilino deve avisar imediatamente o senhorio de defeitos no imóvel (art. 1038.º, alínea h)).
• Se o senhorio não fizer obras que lhe cabem e isso comprometer a habitabilidade, o inquilino pode resolver o contrato (art. 1083.º, n.º 5). Pode ainda intimar o senhorio a corrigir deficiências que representem risco grave para a saúde ou a segurança e pedir vistoria à câmara municipal (art. 13.º-B do NRAU).
• Na saída, o inquilino devolve o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvado o desgaste de uma utilização prudente, e repara as pequenas deteriorações que fez para seu conforto, salvo acordo diferente (arts. 1043.º e 1073.º).

As comunicações sobre cessação, atualização da renda e obras são feitas por escrito assinado e enviado por carta registrada com aviso de recebimento, ou entregue em mão com assinatura de recebimento na cópia (art. 9.º, n.os 1 e 6, do NRAU).

Inquilino (contrato com prazo certo)

• Para não renovar no fim do prazo, o aviso mínimo é de 120 dias (prazo de seis anos ou mais), 90 dias (de um a seis anos), 60 dias (de seis meses a um ano) ou um terço do prazo (menos de seis meses) (art. 1098.º, n.º 1, do Código Civil).
• Para sair antes do fim, depois de decorrido um terço do prazo inicial ou da renovação, o inquilino pode denunciar a qualquer momento, com aviso de 120 dias se o prazo for de um ano ou mais, ou de 60 dias se for menor (n.º 3). A denúncia produz efeitos no fim de um mês do calendário (n.º 5).
• Se não respeitar o aviso, o contrato termina, mas o inquilino paga as rendas do período em falta, salvo desemprego involuntário, incapacidade permanente ou morte (n.º 6).

Senhorio (contrato com prazo certo)

• Para impedir a renovação, o aviso mínimo é de 240 dias (prazo de seis anos ou mais), 120 dias (de um a seis anos), 60 dias (de seis meses a um ano) ou um terço do prazo (art. 1097.º, n.º 1).
• A oposição à primeira renovação só produz efeitos três anos após a celebração, salvo necessidade de habitação própria ou dos filhos (n.os 3 e 4).
• Quando o senhorio se opõe à renovação, o inquilino pode sair antes, com aviso de 30 dias (art. 1098.º, n.º 4).

Contrato de duração indeterminada

• O inquilino pode denunciar após seis meses de contrato, com 120 dias de aviso (se o contrato já tiver um ano ou mais) ou 60 dias (se tiver até um ano) (art. 1100.º).
• O senhorio só pode denunciar para habitação própria ou dos filhos, para demolição ou obras profundas, ou com aviso de pelo menos cinco anos (art. 1101.º), com os requisitos e indenizações dos arts. 1102.º a 1104.º.

Falta de pagamento

Em atraso, o senhorio pode exigir, além das rendas, uma indenização de 20% do valor devido, que deixa de ser devida se o atraso for sanado em oito dias (art. 1041.º, n.os 1 e 2). O atraso de três meses ou mais, ou de mais de oito dias por mais de quatro vezes em doze meses, permite ao senhorio resolver o contrato, nos termos dos arts. 1083.º e 1084.º.

Visto, residência e AIMA

A concessão e a renovação da autorização de residência exigem, entre outros requisitos, que o estrangeiro disponha de alojamento (arts. 77.º, n.º 1, e 78.º, n.º 2, da Lei n.º 23/2007). O contrato de arrendamento escrito e comunicado às Finanças é o documento mais usado para essa prova. Alguns cuidados:

• O nome no contrato deve coincidir com o do requerente, e o NIF deve estar correto.
• O prazo do contrato deve cobrir o período que a AIMA ou o consulado vão analisar. Um contrato de curta duração, com fim transitório, pode ser recusado ou exigir outro documento.
• Guarde o comprovante da comunicação à AT e os recibos de renda.

A lista de documentos aceitos é definida pela AIMA e pelos consulados e muda com o tipo de visto. Veja visto D7 e autorização de residência.

Sinais de alerta

• Pagamento antes da visita: pedido de sinal, caução ou "reserva" antes de ver o imóvel ou de assinar o contrato, sobretudo por transferência para conta estrangeira ou de terceiro.
• Senhorio que não aparece: quem anuncia diz estar fora do país e oferece "entregar a chave pelo correio".
• Identidade não confirmada: não há como verificar que quem aluga é o proprietário ou tem poderes para arrendar. Peça a certidão do registro predial e confira o nome; se for um procurador ou uma imobiliária, peça o documento que lhe dá poderes.
• Contrato informal: recusa em fazer contrato escrito, em comunicá-lo às Finanças ou em emitir recibos.
• Valores acima do limite legal: mais de duas rendas de caução ou mais de dois meses adiantados.
• Preço muito abaixo do mercado e pressão para decidir "hoje".

Se você ainda está no Brasil, uma revisão do contrato por advogado habilitado em Portugal, antes de transferir qualquer valor, reduz esses riscos.

Com advogadas inscritas na OAB e na Ordem dos Advogados portuguesa e escritórios em São Paulo e em Albufeira, a Sene & Araújo atua diretamente em Portugal em contratos de arrendamento, do lado do inquilino ou do senhorio.

1. Análise do imóvel e do senhorio: conferimos a certidão do registro predial, a licença de utilização e os poderes de quem assina.
2. Revisão ou redação do contrato: verificamos os elementos obrigatórios, o prazo, a renovação, a caução, os adiantamentos, as obras e as cláusulas de saída.
3. Registro e documentos: orientamos sobre a comunicação à AT, os recibos e o uso do contrato como comprovante de alojamento em pedidos de visto e de residência.
4. Durante o contrato: preparamos as comunicações por carta registrada (atualização, obras, oposição à renovação, denúncia) e acompanhamos conflitos.
5. Proprietários brasileiros: estruturamos o arrendamento do seu imóvel em Portugal e articulamos as obrigações fiscais nos dois países.

Cada caso começa pela análise dos documentos. A partir dela, indicamos os passos e os prazos de cada etapa.