Patrimônio no Brasil para Quem Vive em Portugal

A venda de um imóvel no Brasil segue a lei brasileira, onde quer que o proprietário more. Mudar-se para Portugal não altera a forma do negócio, mas muda a maneira de assinar e, sobretudo, a tributação.

Escritura pública

Para imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, a escritura pública é essencial à validade da venda (art. 108 do Código Civil). A propriedade só passa ao comprador com o registro da escritura no Registro de Imóveis.

Como assinar sem ir ao Brasil

• Por procurador: a procuração deve ter a forma exigida para o ato, ou seja, a pública quando a venda exige escritura, e poderes especiais e expressos para alienar (arts. 657 e 661, § 1º, do Código Civil). Veja abaixo como lavrar essa procuração em Portugal.
• Por videoconferência: o e-Notariado permite lavrar escrituras de forma remota, com videoconferência e assinatura digital. A competência cabe ao tabelião da circunscrição do imóvel ou do domicílio do adquirente (art. 302 do Código Nacional de Normas do CNJ, Provimento n.º 149/2023).

Cônjuge e CPF

• Salvo no regime da separação absoluta, a venda de imóvel exige a autorização do cônjuge (art. 1.647, I, do Código Civil). Se o casamento tem ligação com os dois países, o regime deve ser confirmado antes da escritura. Veja a página sobre casamento e regime de bens.
• O não residente que tem imóveis, contas ou participações no Brasil é obrigado a ter CPF (art. 5º da IN SRF n.º 208/2002).

Para quem pretende comprar em Portugal, a página de compra e venda de imóveis em Portugal trata dos documentos e impostos portugueses.

Quando a pessoa passa a ser não residente

Para a Receita Federal, quem sai do Brasil em caráter permanente passa a ser não residente na data da saída. Quem sai em caráter temporário continua residente nos primeiros doze meses consecutivos de ausência e passa a não residente a partir do dia seguinte (arts. 2º e 3º da IN SRF n.º 208/2002). A saída é formalizada pela Comunicação e pela Declaração de Saída Definitiva do País (arts. 9º, 11 e 11-A).

A regra aplicável

• O ganho de capital de residente no exterior é apurado e tributado segundo as regras aplicáveis aos residentes (art. 18 da Lei n.º 9.249/1995). É esta a norma que se aplica à venda de imóvel no Brasil por quem mora em Portugal.
• As alíquotas são progressivas: 15% sobre a parcela do ganho até R$ 5 milhões, 17,5% até R$ 10 milhões, 20% até R$ 30 milhões e 22,5% acima disso (art. 21 da Lei n.º 8.981/1995, na redação da Lei n.º 13.259/2016). A Receita aplica essa tabela aos não residentes (Perguntas e Respostas IRPF 2026, perguntas 129 e 655).
• O ganho é a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição, que deve ser comprovado por documentação hábil. Sem comprovação, o custo é considerado igual a zero (art. 26, §§ 1º, 3º e 4º, da IN SRF n.º 208/2002).
• Isenções e reduções previstas para residentes não se aplicam ao não residente (art. 26, § 5º). Benefícios como os do imóvel único ou da recompra de outro imóvel residencial ficam, por isso, fora do cálculo.

Retenção pelo adquirente ou pelo procurador

Pelo art. 26 da Lei n.º 10.833/2003, o comprador residente no Brasil é responsável pela retenção e pelo recolhimento do imposto. Se o comprador também mora no exterior, a responsabilidade é do procurador dele. A IN SRF n.º 208/2002 prevê ainda que o imposto seja recolhido pelo vendedor ou pelo seu procurador na data da venda (art. 27). Segundo a Receita, o pagamento é devido na data da alienação, com o código de receita 0473 (pergunta 655).

E em Portugal?

A Convenção Brasil–Portugal contra a dupla tributação permite ao Brasil tributar o ganho na venda de imóvel situado no Brasil (art. 13) e manda o país de residência deduzir o imposto pago no outro Estado, até ao limite do imposto que lhe corresponde (art. 23). A forma de declarar esse ganho em Portugal deve ser vista caso a caso.

As operações de câmbio podem ser feitas livremente, sem limite de valor, mas apenas por instituições autorizadas pelo Banco Central, que são responsáveis pela identificação do cliente e pela licitude da operação (arts. 2º a 4º da Lei n.º 14.286/2021). A classificação da finalidade da remessa cabe ao cliente (art. 4º, § 2º).

A remessa, por si só, não é novo fato gerador do imposto de renda. O que é tributado é o ganho de capital na venda, que deve estar recolhido quando os valores são enviados (Perguntas e Respostas IRPF 2026, pergunta 314).

• Convém reunir, antes da remessa, a escritura registrada, o cálculo do ganho de capital e o comprovante de recolhimento do imposto.
• O banco em Portugal também pode pedir a origem dos fundos; a documentação da venda no Brasil serve a esse fim.
• Se o valor ficar numa conta no Brasil, os rendimentos que produzir seguem as regras próprias dos não residentes.

O inventário é feito no Brasil

O inventário e a partilha de bens situados no Brasil são da competência exclusiva da justiça brasileira, ainda que o falecido morasse fora do país (art. 23, II, do CPC). O processo deve ser instaurado em dois meses a contar do óbito (art. 611). Uma escritura de inventário lavrada no Brasil não pode incluir bens no exterior (art. 29 da Resolução CNJ n.º 35/2007). Os bens em Portugal seguem a habilitação de herdeiros e partilha em Portugal.

Escritura pública com herdeiro no exterior

• Se todos forem capazes e estiverem de acordo, o inventário pode ser feito por escritura pública, com advogado (art. 610, §§ 1º e 2º, do CPC).
• O herdeiro que mora em Portugal pode ser representado por procuração pública com poderes especiais (art. 12 da Resolução CNJ n.º 35/2007). A escolha do tabelião é livre (art. 1º).
• Desde a Resolução CNJ n.º 571/2024, a via extrajudicial também é admitida com herdeiro menor ou incapaz, com manifestação favorável do Ministério Público (art. 12-A), e havendo testamento, depois da abertura e autorização judicial (art. 12-B).

ITCMD: que Estado cobra

A Lei Complementar n.º 227/2026 define a competência quando há elemento estrangeiro:

• Imóveis no Brasil: Estado onde está o imóvel, ainda que o falecido morasse no exterior (art. 158, I).
• Bens móveis, aplicações e participações: se o falecido era domiciliado no exterior, Estado do domicílio do herdeiro; se o herdeiro também mora fora, Estado onde estão os bens (art. 159, I, b, e III).

A alíquota e a forma de cobrança dependem da lei de cada Estado.

Para a visão de conjunto, veja as páginas de inventário, sucessão internacional e testamento.

A doação em vida é uma forma de organizar a transmissão do patrimônio ainda com o titular presente. No Brasil, ela segue estas regras:

• Forma: a doação faz-se por escritura pública ou instrumento particular (art. 541 do Código Civil); para imóveis acima de trinta salários mínimos, a escritura é obrigatória (art. 108).
• Adiantamento de legítima: a doação de pais a filhos, ou de um cônjuge ao outro, importa adiantamento do que lhes cabe por herança (art. 544) e fica sujeita à colação (art. 2.002), salvo se o doador determinar que saia da parte disponível, sem a exceder (art. 2.005).
• Limite: é nula a doação na parte que exceder o que o doador poderia dispor em testamento no momento da liberalidade (art. 549).
• Usufruto: o doador pode reservar para si o usufruto do imóvel doado; o usufruto de imóveis constitui-se pelo registro no Registro de Imóveis (art. 1.391).
• Cônjuge: a doação de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação, depende da autorização do outro cônjuge, salvo na separação absoluta (art. 1.647, IV).

ITCMD na doação

Na doação de imóvel no Brasil, o imposto cabe ao Estado onde o imóvel se situa, ainda que o doador more no exterior. Para bens móveis, se o doador é domiciliado no exterior, a competência é do Estado de domicílio do donatário (arts. 158, I, e 159, II, b, da LC n.º 227/2026).

A doação feita hoje entra na conta da legítima segundo a lei que vier a reger a sucessão, que pode ser a portuguesa para quem vive em Portugal. Por isso, doações e testamento devem ser pensados em conjunto.

Procuração lavrada em Portugal para usar no Brasil

• No consulado do Brasil: as autoridades consulares brasileiras são competentes para os atos de tabelionato de brasileiros (art. 18 da LINDB). A procuração consular é um ato brasileiro e dispensa apostila ou legalização (Decreto n.º 8.742/2016, art. 1º, § 1º). Para mais detalhes, veja procurações entre Brasil e Portugal.
• Em notário português: a procuração pública lavrada em cartório notarial português é um documento público estrangeiro. Brasil e Portugal são partes da Convenção da Apostila, e a única formalidade exigível para atestar a autenticidade da assinatura e da função do notário é a apostila, emitida em Portugal (art. 3º da Convenção, promulgada pelo Decreto n.º 8.660/2016).
• Tradução: a Lei de Registros Públicos exige tradução dos documentos escritos em língua estrangeira (art. 148 da Lei n.º 6.015/1973). Uma procuração lavrada em português não precisa de tradução.
• Registro em Títulos e Documentos: a mesma lei prevê o registro dos documentos de procedência estrangeira para produzirem efeitos perante repartições públicas e em juízo (art. 129, 6º). Antes de usar a procuração, convém confirmar com o cartório brasileiro se esse registro será pedido.
• Procuração eletrônica: a procuração pública pode ser lavrada pelo e-Notariado, por videoconferência, pelo tabelião do domicílio do outorgante ou do local do imóvel (art. 303, parágrafo único, do Provimento CNJ n.º 149/2023).

Procuração lavrada no Brasil para usar em Portugal

• Para atos notariais em Portugal, a procuração pode ser lavrada por instrumento público, por documento assinado com reconhecimento presencial da letra e assinatura ou por documento autenticado (art. 116.º do Código do Notariado).
• Documentos passados no estrangeiro, segundo a lei local, são admitidos sem legalização prévia, que só pode ser exigida havendo fundadas dúvidas sobre a autenticidade (art. 44.º). A apostila, emitida por cartório brasileiro habilitado, afasta essas dúvidas.
• Só o documento em língua estrangeira precisa de tradução (art. 44.º, n.º 3); uma procuração brasileira, em português, não precisa.

Em qualquer caso, a procuração deve descrever com precisão os bens e os atos: vender, receber o preço, dar quitação, assinar a escritura, recolher impostos, representar em inventário ou movimentar contas.

Aluguéis e outros rendimentos no Brasil

• O aluguel de imóvel no Brasil recebido por quem mora em Portugal é tributado exclusivamente na fonte, à alíquota de 15%, e cabe ao procurador reter e recolher o imposto (Perguntas e Respostas IRPF 2026, pergunta 208; art. 42 da IN SRF n.º 208/2002).
• O não residente deve informar por escrito essa condição às fontes pagadoras, para que façam a retenção correta (art. 3º, § 2º, da IN SRF n.º 208/2002). A Receita recomenda comunicar bancos, corretoras, locatários, administradores de fundos e plataformas (pergunta 126).
• Quem passa a não residente não pode manter empresa como MEI, e empresas com sócio ou administrador não residente não podem ficar no Simples Nacional (pergunta 126).

Saída definitiva e situação do CPF

• A Comunicação de Saída Definitiva do País deve ser apresentada até o último dia de fevereiro do ano seguinte ao da saída (art. 11-A da IN SRF n.º 208/2002). A Declaração de Saída Definitiva segue o prazo da declaração anual; em 2026, esse prazo foi prorrogado até 29 de maio (art. 11, § 9º).
• Segundo a Receita, quem não apresentou nenhuma das duas pode ainda entregar a Declaração de Saída, com multa, enquanto não passarem cinco anos contados do exercício seguinte ao da saída. Depois disso, a regularização faz-se apenas no CPF, por e-mail à Receita, com documento de identificação, foto segurando o documento, ficha cadastral, comprovante de residência no exterior e declaração da data de saída (pergunta 126; veja também a página Tributação do não residente).
• A inscrição no CPF de quem mora no exterior é gratuita e pode ser pedida por e-mail à Receita ou num posto consular (gov.br).

Contas bancárias

Contas-correntes e aplicações no Brasil estão entre os bens que tornam obrigatório o CPF do não residente (art. 5º da IN SRF n.º 208/2002). Para movimentá-las a partir de Portugal, o mais prático costuma ser uma procuração com poderes específicos para cada banco, além do acesso digital do próprio titular.

Com advogadas em São Paulo e em Albufeira, a Sene & Araújo acompanha quem vive em Portugal e precisa tratar de bens no Brasil.

1. Levantamento inicial: bens no Brasil, condição de residente ou não residente, situação do CPF, regime de bens e herdeiros.
2. Procurações: redação com os poderes necessários e orientação sobre onde lavrar, em notário português com apostila, no consulado ou pelo e-Notariado.
3. Venda de imóvel: análise da documentação, cálculo do ganho de capital, acompanhamento da escritura e do registro e orientação sobre a remessa.
4. Herança: inventário judicial ou em cartório no Brasil, ITCMD e coordenação com a habilitação de herdeiros em Portugal.
5. Planejamento: doações, usufruto e testamento, à luz da lei que regerá a sucessão internacional.
6. Regularização: saída definitiva, CPF e comunicações às fontes pagadoras.

Cada caso começa por uma análise dos documentos. A partir dela, indicamos os passos, os prazos e os custos previsíveis de cada etapa.