Doar Imóvel no Brasil aos Filhos Morando em Portugal

Um casal brasileiro se muda para Portugal e mantém um apartamento em São Paulo. Com os filhos adultos, surge a ideia de passar o imóvel para eles ainda em vida, mas sem perder o direito de usar o bem ou de receber o aluguel. A solução mais conhecida é a doação com reserva de usufruto. Para quem mora em Portugal, ela levanta perguntas próprias: é preciso viajar ao Brasil para assinar? Qual Estado cobra o ITCMD quando o doador mora fora? A doação conta como adiantamento de herança? E Portugal cobra algum imposto?

Este guia responde a essas perguntas com um passo a passo, o checklist de documentos e os erros que mais aparecem na prática.

Como funciona a doação com reserva de usufruto

Doação é o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere bens do seu patrimônio para o de outra (art. 538 do Código Civil). Na doação com reserva de usufruto, os pais transferem aos filhos a nua-propriedade e ficam com o usufruto: continuam com a posse, o uso, a administração e os frutos do imóvel, como os aluguéis (art. 1.394). Os filhos passam a figurar como proprietários na matrícula, mas só terão a propriedade plena quando o usufruto terminar.

• Forma: para imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, a escritura pública é essencial (arts. 108 e 541).
• Registro: o usufruto de imóveis constitui-se pelo registro no Registro de Imóveis (art. 1.391).
• Fim do usufruto: extingue-se, entre outras causas, pela renúncia ou pela morte do usufrutuário (art. 1.410). Se o usufruto for reservado ao casal, a parte de cada um se extingue com a sua morte, salvo se a escritura previr expressamente que a parte do falecido acresce ao sobrevivente (art. 1.411).
• O usufruto não se vende: não pode ser transferido por alienação, mas o seu exercício pode ser cedido, por exemplo por locação (art. 1.393).
• Limite de subsistência: é nula a doação de todos os bens sem reserva de parte ou renda suficiente para a subsistência do doador (art. 548).
• Cônjuge: a doação de bens comuns depende da autorização do outro cônjuge, salvo no regime da separação absoluta (art. 1.647, IV).

A escritura pode trazer cláusulas adicionais, como a de reversão, pela qual o bem volta ao doador se ele sobreviver ao donatário (art. 547), e a de inalienabilidade, que implica impenhorabilidade e incomunicabilidade (art. 1.911). Mesmo sem cláusula, no regime da comunhão parcial os bens recebidos por doação não se comunicam com o cônjuge do filho (art. 1.659, I); na comunhão universal, só ficam de fora os doados com cláusula de incomunicabilidade (art. 1.668, I).

Adiantamento de legítima e colação

A doação de pais a filhos importa adiantamento do que lhes cabe por herança (art. 544). Na sucessão do doador, os filhos que receberam doações devem conferir o seu valor para igualar as legítimas, sob pena de sonegação (art. 2.002). É a colação.

• O doador pode dispensar a colação, determinando que a doação saia da parte disponível, desde que não a exceda (art. 2.005). A dispensa pode constar do próprio título da doação ou de testamento (art. 2.006).
• É nula a doação na parte que exceder o que o doador poderia dispor em testamento no momento da liberalidade (art. 549), e as doações em excesso estão sujeitas a redução (art. 2.007).
• Com vários filhos, a doação de um único imóvel a um deles pede cuidado redobrado. Uma alternativa é a partilha em vida, válida desde que não prejudique a legítima dos herdeiros necessários (art. 2.018).

E se a sucessão for regida pela lei portuguesa?

Aqui está um ponto que costuma passar despercebido. Para quem mora em Portugal, a sucessão tende a ser regida pela lei portuguesa, a da residência habitual (art. 21.º do Regulamento (UE) n.º 650/2012), e é essa lei que rege a colação e a redução das liberalidades (art. 23.º, n.º 2, alínea i)). Em Portugal, a legítima é calculada somando os bens doados (art. 2162.º do Código Civil português); a colação obriga os descendentes (art. 2104.º) e a sua dispensa, se a doação foi feita por escritura, só vale pela mesma forma ou por testamento (art. 2113.º). E, com cônjuge e filhos, a quota disponível portuguesa é de um terço, e não de metade. Uma doação feita no Brasil “dentro da metade disponível” pode, assim, ser considerada excessiva segundo a lei portuguesa. O artigo quanto posso deixar em testamento no Brasil e em Portugal traz simulações.

Como assinar a doação morando em Portugal

Doadores e donatários que vivem em Portugal não precisam viajar ao Brasil. Há três caminhos:

• Procuração no consulado brasileiro: é um ato brasileiro, e as assinaturas das autoridades consulares dispensam legalização (Decreto n.º 8.742/2016, art. 1º, § 1º).
• Procuração num notário português: é um documento público estrangeiro, que precisa de apostila emitida em Portugal (Convenção da Apostila, Decreto n.º 8.660/2016).
• Escritura por videoconferência, pelo e-Notariado: a competência é do tabelião da circunscrição do imóvel ou do domicílio do adquirente (art. 302 do Provimento CNJ n.º 149/2023); na doação, o adquirente é o filho donatário.

A procuração deve ser pública e trazer poderes especiais e expressos: doar o imóvel identificado pela matrícula, reservar o usufruto, fixar o valor declarado, dispensar ou não a colação, incluir cláusulas e assinar a escritura. Os filhos também precisam aceitar a doação, pessoalmente ou por procurador; se o donatário for absolutamente incapaz e a doação for pura, a aceitação é dispensada (art. 543). A página sobre procurações entre Brasil e Portugal compara as opções.

Se você está avaliando uma doação e quer saber, antes de assinar, qual será o custo tributário e como ela se encaixa na sua sucessão, a equipe da Sene & Araújo pode fazer essa análise. Fale com a nossa equipe.

ITCMD: qual Estado cobra quando o doador mora no exterior

A Lei Complementar n.º 227/2026 resolveu a questão da competência, que a Constituição deixava para lei complementar:

• Imóvel situado no Brasil: o imposto é do Estado onde o imóvel está, ainda que o doador tenha domicílio ou residência no exterior (art. 158, I). O apartamento em São Paulo paga ITCMD a São Paulo, more o doador em Lisboa ou em Albufeira.
• Dinheiro, aplicações e outros bens móveis: se o doador é domiciliado no exterior, o imposto é do Estado de domicílio do donatário (art. 159, II, b); se doador e donatário moram no exterior, do Estado onde os bens estão localizados (art. 159, III).

Outros pontos da LC n.º 227/2026 relevantes para a doação:

• O contribuinte é o donatário (art. 157, II).
• O fato gerador ocorre na data da escritura de doação e também na instituição de usufruto convencional (art. 151, II, b e c).
• A base de cálculo é o valor de mercado do bem (art. 152), e as alíquotas são progressivas, definidas pela lei de cada Estado (art. 156). A alíquota aplicável é a vigente no momento da doação (art. 156, § 1º, II).
• Doações sucessivas entre o mesmo doador e o mesmo donatário são somadas, no prazo definido pela lei estadual, para recalcular o imposto pela faixa progressiva (art. 155). Fracionar a doação ao longo dos anos pode não ter o efeito esperado.
• Não há incidência na extinção de usufruto que consolide a propriedade plena no próprio instituidor (art. 150, II).

A forma de dividir o imposto entre a nua-propriedade e o usufruto, e o tratamento da extinção do usufruto com a morte dos pais, dependem da lei do Estado onde o imóvel está e precisam ser verificados antes da escritura.

Imposto de renda no Brasil

• Para os filhos: o valor dos bens adquiridos por doação é isento do imposto de renda (art. 6º, XVI, da Lei n.º 7.713/1988).
• Para os pais: na doação em adiantamento da legítima, os bens podem ser transferidos pelo valor da declaração de bens do doador ou a valor de mercado; se for a valor de mercado, a diferença a maior fica sujeita ao imposto de renda como ganho, a ser pago pelo doador até o último dia útil do mês seguinte ao da doação (art. 23 da Lei n.º 9.532/1997).

Essa escolha afeta o custo do imóvel para os filhos numa venda futura. Para quem já fez a saída definitiva e não entrega mais declaração no Brasil, a forma de aplicar essa regra deve ser examinada antes da escritura.

E em Portugal: Imposto do Selo e IRS

Imposto do Selo

As transmissões gratuitas estão sujeitas a Imposto do Selo (art. 1.º do Código do Imposto do Selo), mas, nessas transmissões, o imposto só é devido quando os bens estão situados em território português (art. 4.º, n.º 3). O próprio código define quais bens se consideram situados em Portugal, como os direitos sobre bens imóveis aí situados (art. 4.º, n.º 4, alínea a)). Um imóvel no Brasil não se enquadra nessa definição, e por isso a doação de um imóvel brasileiro não sofre a tributação de 10% da verba 1.2, ainda que doador e filhos morem em Portugal.

IRS

• Para os pais: as mais-valias imobiliárias tributadas em IRS resultam da alienação onerosa de direitos reais sobre imóveis (art. 10.º, n.º 1, alínea a), do Código do IRS). A doação é gratuita.
• Aluguéis: com reserva de usufruto, os aluguéis continuam sendo dos pais. Como residentes em Portugal, eles são tributados em IRS pela totalidade dos rendimentos, incluindo os obtidos fora do país (art. 15.º do CIRS). A Convenção Brasil–Portugal permite ao Brasil tributar os rendimentos de imóveis aqui situados (art. 6º), e o imposto pago no Brasil pode ser deduzido em Portugal nos termos da convenção.
• Venda futura pelos filhos: para bens recebidos a título gratuito, o CIRS considera como valor de aquisição o valor que serviu, ou que serviria, de base ao Imposto do Selo (art. 45.º). A aplicação dessa regra a um imóvel no Brasil deve ser vista com o contabilista antes de qualquer venda.

Veja também a página sobre patrimônio no Brasil para quem vive em Portugal.

Passo a passo

1. Mapeie a família e o patrimônio: quantos filhos, regime de bens, outros imóveis, doações anteriores.
2. Verifique a legítima nos dois cenários, pela lei brasileira e pela portuguesa, para saber se a doação cabe na parte disponível ou se será adiantamento de legítima.
3. Defina a estrutura: usufruto do casal com ou sem acréscimo ao sobrevivente, dispensa de colação, cláusulas de reversão ou inalienabilidade.
4. Simule os impostos: ITCMD no Estado do imóvel, imposto de renda sobre eventual diferença de valor e efeitos em Portugal.
5. Escolha a forma de assinatura: procuração consular, notário português com apostila ou e-Notariado.
6. Recolha o ITCMD conforme a lei estadual e lavre a escritura.
7. Registre a escritura no Registro de Imóveis, o que constitui o usufruto (art. 1.391).
8. Atualize as declarações no Brasil e em Portugal e revise o testamento, para que seja coerente com a doação.

Checklist de documentos

• Certidão atualizada da matrícula do imóvel e certidões de ônus;
• Documento de valor do imóvel (IPTU ou ITR) e, se possível, uma avaliação de mercado;
• Documentos de identificação e CPF dos doadores e dos donatários;
• Certidão de casamento dos doadores, com o pacto antenupcial, se houver;
• Certidões de nascimento dos filhos e, se casados, certidões de casamento;
• Procurações públicas, se a assinatura for por procurador;
• Última declaração de imposto de renda dos doadores no Brasil ou recibos da saída definitiva;
• Guia e comprovante do ITCMD, conforme a exigência do Estado.

Erros comuns

• Doar um imóvel a um só filho sem verificar se a doação cabe na parte disponível, pela lei que efetivamente vai reger a sucessão;
• Reservar o usufruto para o casal sem prever o acréscimo ao sobrevivente, e ver metade do usufruto extinta com a morte do primeiro;
• Presumir que a doação do imóvel no Brasil vai ser tributada no Estado de domicílio dos filhos;
• Fracionar a doação em várias escrituras para reduzir a alíquota, sem considerar a soma prevista no art. 155 da LC n.º 227/2026;
• Usar uma procuração genérica, sem poderes para reservar usufruto ou dispensar colação;
• Esquecer de alinhar o testamento à doação.

Quando vale a pena procurar uma advogada

A doação com reserva de usufruto é um instrumento conhecido, mas os seus efeitos dependem de detalhes: quantos herdeiros existem, qual lei regerá a sucessão, como o Estado do imóvel tributa a nua-propriedade e o usufruto, como a doação será tratada em Portugal. Vale a pena buscar orientação quando há mais de um filho, filhos de relacionamentos diferentes, imóveis de valor relevante, bens também em Portugal ou intenção de beneficiar um herdeiro mais do que os outros.

A Sene & Araújo, com advogadas em São Paulo e em Albufeira, acompanha doações como parte do planejamento sucessório: análise da legítima nos dois países, minuta da escritura e das procurações, ITCMD e registro. Entre em contato para uma análise do seu caso.

• Lei n.º 10.406/2002 — Código Civil (arts. 108, 538, 541, 543, 544, 547 a 549, 1.391, 1.393, 1.394, 1.410, 1.411, 1.647, 1.659, 1.668, 1.911, 2.002, 2.005 a 2.007 e 2.018)
• Lei Complementar n.º 227/2026 (arts. 150 a 152 e 155 a 159)
• Lei n.º 7.713/1988 (art. 6º, XVI)
• Lei n.º 9.532/1997 (art. 23)
• Provimento CNJ n.º 149/2023 — Código Nacional de Normas (art. 302)
• Decreto n.º 8.742/2016 (art. 1º, § 1º)
• Decreto n.º 8.660/2016 — Convenção da Apostila
• Regulamento (UE) n.º 650/2012 (arts. 21.º e 23.º)
• Código Civil português — DL n.º 47344/66 (arts. 2104.º, 2113.º e 2162.º)
• Código do Imposto do Selo — Lei n.º 150/99 (arts. 1.º e 4.º; verba 1.2)
• Código do IRS, arts. 10.º, 15.º e 45.º (Portal das Finanças)
• Decreto n.º 4.012/2001 — Convenção Brasil–Portugal (art. 6º)

Equipe Sene & Araújo Sociedade de Advogados. Conteúdo preparado e revisto pelas advogadas do escritório, inscritas na OAB e na Ordem dos Advogados de Portugal, com escritórios em São Paulo e Albufeira. As normas citadas foram conferidas nas fontes oficiais indicadas acima. Conheça a equipe.