Herdei Imóvel no Brasil e Moro em Portugal: Passo a Passo

Um pai ou uma mãe falece no Brasil e deixa um apartamento em São Paulo, uma casa no interior ou um terreno. Os filhos, ou parte deles, vivem em Portugal. As perguntas aparecem logo: é preciso viajar? Quem assina? Quanto se paga de imposto, e onde? Dá para vender o imóvel antes de terminar o inventário? Este artigo é um passo a passo prático para quem mora em Portugal e herdou um imóvel no Brasil. Para a visão geral sobre lei aplicável, ITCMD após a Lei Complementar n.º 227/2026 e Imposto do Selo, veja o nosso artigo sobre herança com bens no Brasil e em Portugal em 2026.

Passo 1: confirmar onde e como será o inventário

O inventário e a partilha de bens situados no Brasil cabem exclusivamente à justiça brasileira, ainda que o falecido morasse no exterior (art. 23, II, do Código de Processo Civil). O imóvel no Brasil será, portanto, inventariado no Brasil. O CPC prevê que o inventário seja instaurado em até dois meses a contar do óbito (art. 611), e a lei estadual pode prever multa sobre o ITCMD em caso de atraso.

Há duas vias:

• Extrajudicial, em cartório: se todos os herdeiros forem capazes e estiverem de acordo, o inventário faz-se por escritura pública, com advogado (art. 610, §§ 1º e 2º, do CPC). A escritura não depende de homologação judicial e é título para o registro do imóvel e para o levantamento de valores em bancos (art. 3º da Resolução CNJ n.º 35/2007).
• Judicial: quando há desacordo entre os herdeiros ou quando não estão presentes as condições da via extrajudicial.

Desde a Resolução CNJ n.º 571/2024, a via extrajudicial também é admitida com herdeiro menor ou incapaz, desde que o quinhão seja pago em parte ideal de cada bem e haja manifestação favorável do Ministério Público (art. 12-A), e havendo testamento, desde que exista autorização expressa do juízo na ação de abertura e cumprimento do testamento, com todos os interessados capazes e concordes e representados por advogado (art. 12-B).

Um limite importante: a escritura brasileira não pode incluir bens localizados no exterior (art. 29 da Resolução CNJ n.º 35/2007). Se o falecido também tinha bens em Portugal, eles seguem o procedimento português. A nossa página de sucessão internacional trata da coordenação entre os dois países.

Passo 2: decidir como o herdeiro em Portugal vai participar

Quem mora em Portugal não precisa viajar ao Brasil para o inventário extrajudicial. Há três caminhos principais.

Procuração pública com poderes especiais

A Resolução CNJ n.º 35/2007 admite o inventário com herdeiros representados por procuração formalizada por instrumento público com poderes especiais (art. 12). Na prática, a procuração deve indicar o falecido, o inventário, os bens e os atos permitidos: concordar com a partilha, nomear inventariante, declarar valores, assinar a escritura, requerer registros. A escolha do tabelião é livre (art. 1º).

Onde lavrar a procuração

• No consulado do Brasil em Portugal: a procuração consular é um ato brasileiro. As assinaturas originais das autoridades consulares brasileiras valem em todo o território nacional, com dispensa de legalização (Decreto n.º 8.742/2016, art. 1º, § 1º).
• Num notário português: é um documento público estrangeiro, que precisa de apostila emitida em Portugal (Convenção da Apostila, Decreto n.º 8.660/2016). Estando em português, não precisa de tradução.
• Pelo e-Notariado: a procuração pública eletrônica pode ser lavrada por videoconferência pelo tabelião do domicílio do outorgante ou do local do imóvel (art. 303, parágrafo único, do Provimento CNJ n.º 149/2023).

A página sobre procurações entre Brasil e Portugal detalha cada alternativa. Um cuidado que evita retrabalho: validar a minuta da procuração com o cartório escolhido antes de a assinar.

Cessão ou renúncia

Se o herdeiro que vive em Portugal não tem interesse no imóvel, pode ceder os seus direitos hereditários a outro herdeiro ou a terceiro, por escritura pública (art. 1.793 do Código Civil), ou renunciar à herança, por instrumento público ou termo judicial (art. 1.806). A cessão de um bem específico da herança, isoladamente, é ineficaz (art. 1.793, § 2º), e a renúncia é irrevogável (art. 1.812). As duas figuras têm efeitos fiscais diferentes, e a escolha deve ser feita antes de assinar.

Passo 3: reunir os documentos

O art. 22 da Resolução CNJ n.º 35/2007 lista os documentos da escritura. Com as adaptações para quem vive fora, o checklist fica assim:

• Certidão de óbito do autor da herança;
• Documento de identidade e CPF de todos os herdeiros, do cônjuge sobrevivente e do falecido;
• Certidões de nascimento ou casamento que comprovem o parentesco;
• Certidão de casamento do cônjuge sobrevivente e dos herdeiros casados, com o pacto antenupcial, se houver;
• Certidão atualizada da matrícula do imóvel e documentos de valor (IPTU ou ITR; CCIR, se rural);
• Certidões negativas de tributos;
• Procuração do herdeiro que está em Portugal;
• Última declaração de imposto de renda do falecido, para a avaliação dos bens.

Dois pontos costumam atrasar os casos de quem mora fora: o CPF irregular do herdeiro que não fez a saída definitiva e o regime de bens de herdeiros casados em Portugal, que precisa ser comprovado. Os cônjuges dos herdeiros devem comparecer à escritura quando houver renúncia ou partilha que importe transmissão, salvo no regime da separação absoluta (art. 17).

Se prefere ter esses passos organizados desde o início, a nossa equipe acompanha inventários no Brasil com herdeiros em Portugal, da procuração ao registro.

Passo 4: tratar do ITCMD e da avaliação do imóvel

Pela Lei Complementar n.º 227/2026, o ITCMD de imóvel no Brasil é devido ao Estado onde o imóvel se situa, ainda que o falecido residisse no exterior (art. 158, I). A alíquota e a forma de cobrança dependem da lei de cada Estado.

Desde a Resolução CNJ n.º 695/2026, a escritura de inventário já não fica condicionada à comprovação do pagamento prévio do ITCMD. O tabelião registra a declaração das partes, orientadas pelo advogado, sobre a apuração e o recolhimento do imposto e, se ele não tiver sido pago antes, comunica a escritura ao fisco no prazo de cinco dias ou conforme a legislação tributária (art. 15 da Resolução CNJ n.º 35/2007). O imposto continua devido; muda apenas o momento de comprovar o pagamento.

A decisão sobre o valor do imóvel

Há uma escolha que tem efeito direto numa futura venda. Pelo art. 23 da Lei n.º 9.532/1997, os bens herdados podem ser transferidos pelo valor da última declaração de bens do falecido ou pelo valor de mercado. Se a transferência for a valor de mercado, a diferença é tributada como ganho de capital em nome do espólio; se for pelo valor declarado, não há ganho no momento da herança. O valor atribuído na partilha passa a ser o custo do herdeiro para apurar o ganho numa venda futura (Receita Federal, Perguntas e Respostas IRPF 2026, pergunta 609).

Para quem mora em Portugal, essa escolha pesa mais, porque o herdeiro não residente que vender o imóvel depois não terá as isenções e reduções previstas para os residentes (art. 26, § 5º, da IN SRF n.º 208/2002). A opção deve ser feita bem a bem e aplicada por todos os herdeiros daquele bem.

Passo 5: registrar e decidir o destino do imóvel

Lavrada a escritura, ela é levada ao Registro de Imóveis. Só com o registro o herdeiro passa a figurar na matrícula. A partir daí há três caminhos habituais:

• Manter o imóvel: se for alugado, o aluguel pago a quem mora em Portugal tem tributação própria de não residente, e a gestão costuma exigir uma procuração para um administrador no Brasil;
• Vender: a venda por não residente tem regras próprias de ganho de capital e retenção, explicadas no nosso artigo sobre como vender imóvel no Brasil morando em Portugal;
• Ceder a parte a outro herdeiro: por escritura, com atenção ao ITBI e ao ganho de capital.

Pode-se vender antes de terminar o inventário? Em regra, a venda do imóvel em si depende da partilha registrada ou de autorização judicial. Antes disso, o que se negocia é a cessão de direitos hereditários, com as limitações do art. 1.793 do Código Civil.

E em Portugal, há imposto sobre a herança?

O Imposto do Selo sobre transmissões gratuitas incide quando os bens estão situados em território português (art. 4.º, n.os 3 e 4, do Código do Imposto do Selo). Um imóvel situado no Brasil não é, por isso, alcançado pelo Imposto do Selo, ainda que o herdeiro viva em Portugal. Os rendimentos que o imóvel vier a produzir, como aluguéis, ou o ganho numa venda são outra questão, tratada com o contabilista.

Erros comuns

• Assinar uma procuração genérica, sem poderes especiais para o inventário, e ter de refazê-la;
• Descobrir o CPF irregular só na véspera da escritura;
• Escolher o valor do imóvel na partilha sem considerar o imposto de uma venda futura como não residente;
• Tentar incluir bens de Portugal na escritura brasileira, o que a Resolução CNJ n.º 35/2007 veda;
• Deixar passar os prazos, com risco de multa estadual sobre o ITCMD.

Quando vale a pena procurar uma advogada

O inventário extrajudicial exige advogado por lei. Além disso, o acompanhamento é especialmente útil quando há herdeiros em países diferentes, testamento, herdeiro menor, bens também em Portugal, dúvida sobre o regime de bens ou intenção de vender o imóvel logo após a partilha. Nesses casos, pensar a procuração, a avaliação e a venda em conjunto evita retrabalho e custos fiscais desnecessários.

• Lei n.º 13.105/2015 — CPC (arts. 23, II, 610 e 611)
• Resolução CNJ n.º 35/2007, com as Resoluções n.º 571/2024 e n.º 695/2026 (arts. 1º, 3º, 12, 12-A, 12-B, 15, 17, 22 e 29)
• Provimento CNJ n.º 149/2023 — Código Nacional de Normas (art. 303, parágrafo único)
• Decreto n.º 8.742/2016 (art. 1º, § 1º — dispensa de legalização de atos consulares)
• Decreto n.º 8.660/2016 — Convenção da Apostila
• Lei n.º 10.406/2002 — Código Civil (arts. 1.793, 1.806 e 1.812)
• Lei Complementar n.º 227/2026 (art. 158, I — ITCMD)
• Lei n.º 9.532/1997 (art. 23 — avaliação de bens na herança)
• Receita Federal — Perguntas e Respostas IRPF 2026 (pergunta 609)
• Instrução Normativa SRF n.º 208/2002 (art. 26, § 5º)
• Código do Imposto do Selo (art. 4.º, n.os 3 e 4 — territorialidade)

Equipe Sene & Araújo Sociedade de Advogados. Conteúdo preparado e revisto pelas advogadas do escritório, inscritas na OAB e na Ordem dos Advogados de Portugal, com escritórios em São Paulo e Albufeira. As normas citadas foram conferidas nas fontes oficiais indicadas acima. Conheça a equipe.