Vender Imóvel no Brasil Morando em Portugal

Vender um apartamento no Brasil depois de se mudar para Portugal parece simples: encontrar um comprador, assinar a escritura e transferir o dinheiro. Na prática, a condição de não residente muda três coisas: a forma de assinar, o imposto sobre o ganho de capital, que perde as isenções dos residentes, e o que acontece depois em Portugal, onde o ganho também entra no IRS. Este guia explica o processo do início ao fim, com os erros mais comuns e a lista de documentos.

Antes de tudo: você é não residente para a Receita?

As regras deste artigo aplicam-se a quem é não residente fiscal no Brasil. Pela IN SRF n.º 208/2002, quem sai do país em caráter permanente torna-se não residente na data da saída; quem sai em caráter temporário, a partir do dia seguinte ao que completa doze meses de ausência (art. 3º). A saída formaliza-se pela Comunicação e pela Declaração de Saída Definitiva do País (arts. 9º, 11 e 11-A).

Quem ainda é residente no Brasil segue as regras dos residentes, com as isenções e reduções próprias. Quem já é residente em Portugal e ainda não formalizou a saída pode acabar com obrigações nos dois países. Antes de vender, convém esclarecer esse ponto; a página sobre residência fiscal entre Brasil e Portugal ajuda a situar o seu caso.

Como assinar a venda sem ir ao Brasil

Para imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, a escritura pública é essencial à validade da venda (art. 108 do Código Civil). Há duas formas de assinar à distância.

Por procurador

A procuração deve ter a forma pública, porque a venda exige escritura, e poderes especiais e expressos para alienar (arts. 657 e 661, § 1º, do Código Civil). Deve descrever o imóvel pela matrícula e autorizar, entre outros atos, vender, fixar ou aceitar o preço, receber, dar quitação, assinar a escritura e recolher tributos. Pode ser lavrada no consulado brasileiro, com dispensa de legalização (Decreto n.º 8.742/2016, art. 1º, § 1º), ou num notário português com apostila (Decreto n.º 8.660/2016). A página sobre procurações entre Brasil e Portugal compara as opções.

Por videoconferência

O e-Notariado permite lavrar a escritura de forma remota, com videoconferência e assinaturas digitais. A competência é do tabelião da circunscrição do imóvel ou do domicílio do adquirente (art. 302 do Provimento CNJ n.º 149/2023). Todos os tabeliães de notas devem prestar esse serviço (art. 284, parágrafo único).

Se o vendedor for casado, a venda exige a autorização do cônjuge, salvo no regime da separação absoluta (art. 1.647, I, do Código Civil). Casamentos celebrados em Portugal ou com pacto antenupcial pedem atenção ao regime antes da escritura.

O imposto no Brasil: ganho de capital do não residente

Como se calcula

O ganho de capital de residente no exterior é apurado e tributado segundo as regras aplicáveis aos residentes (art. 18 da Lei n.º 9.249/1995). As alíquotas são progressivas, conforme o art. 21 da Lei n.º 8.981/1995:

• 15% sobre a parcela do ganho até R$ 5 milhões;
• 17,5% sobre a parcela entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões;
• 20% sobre a parcela entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões;
• 22,5% sobre a parcela acima de R$ 30 milhões.

A IN SRF n.º 208/2002 ainda menciona 15% (art. 27, I), mas a Receita Federal aplica aos não residentes a tabela progressiva (Perguntas e Respostas IRPF 2026, perguntas 129 e 655).

O ganho é a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição. O custo de bens adquiridos até 1995 pode ser atualizado pela tabela da Receita; o de bens adquiridos a partir de 1996, não. O custo deve ser comprovado com documentação hábil e, sem comprovação, é considerado igual a zero (art. 26, §§ 2º a 4º, da IN SRF n.º 208/2002).

O que o não residente perde

Na apuração do ganho de capital do não residente não se aplicam as isenções e reduções previstas para os residentes (art. 26, § 5º). Benefícios conhecidos, como a isenção do imóvel único ou a da venda seguida da compra de outro imóvel residencial, ficam de fora. É por isso que o mesmo imóvel pode gerar imposto muito diferente conforme a residência do vendedor.

Imóvel herdado

Se o imóvel veio de herança, o custo é o valor atribuído na partilha, e a data de aquisição é a do falecimento (P&R IRPF 2026, pergunta 609). Uma partilha feita pelo valor histórico da declaração do falecido significa um custo baixo e, na venda, um ganho maior. Veja o nosso passo a passo sobre imóvel herdado no Brasil por quem mora em Portugal.

Quem retém e quando

Pelo art. 26 da Lei n.º 10.833/2003, o adquirente residente no Brasil é responsável pela retenção e pelo recolhimento do imposto sobre o ganho do vendedor não residente. Se o comprador também mora no exterior, a responsabilidade é do procurador do comprador. O imposto é devido na data da alienação, com o código de receita 0473 (pergunta 655). Na prática, convém definir na escritura quem calcula, quem retém e como o pagamento será comprovado, para que o vendedor receba o valor líquido correto e o comprador não fique exposto.

Esse é o momento em que muitos negócios travam: o comprador não sabe calcular a retenção, o cartório pede comprovantes e o vendedor, em Portugal, não tem os documentos do custo à mão. Se está preparando uma venda, a nossa equipe pode organizar o cálculo e a documentação antes da escritura. Veja a página sobre patrimônio no Brasil para quem vive em Portugal.

Levar o dinheiro para Portugal

As operações de câmbio podem ser feitas sem limite de valor, por instituições autorizadas pelo Banco Central, responsáveis pela identificação do cliente e pela verificação da licitude da operação (arts. 2º a 4º da Lei n.º 14.286/2021). A remessa, em si, não é novo fato gerador do imposto de renda; o que se tributa é o ganho na venda, que deve estar recolhido (pergunta 314). Guarde a escritura registrada, o cálculo do ganho e o comprovante de pagamento: o banco no Brasil e o banco em Portugal podem pedir a origem dos fundos.

E em Portugal: IRS de mais-valias

O residente em Portugal é tributado em IRS pela totalidade dos seus rendimentos, incluindo os obtidos fora do país (art. 15.º do CIRS). A alienação onerosa de imóveis gera mais-valias (art. 10.º, n.º 1, alínea a)), e o saldo dessas mais-valias é considerado, em regra, em 50% do seu valor (art. 43.º, n.º 2).

A Convenção Brasil–Portugal permite ao Brasil tributar o ganho na venda de imóvel situado no Brasil (art. 13, n.º 1) e manda o país de residência deduzir o imposto pago no outro Estado, até o limite do imposto português correspondente a esse rendimento (art. 23, n.º 1). O Código do IRS prevê esse crédito por dupla tributação internacional (art. 81.º). Na prática, o imposto pago no Brasil é abatido ao IRS devido sobre a mesma mais-valia, e só uma eventual diferença é paga em Portugal.

O cálculo em Portugal segue regras próprias: valor de aquisição, correção monetária e despesas dedutíveis. A isenção por reinvestimento prevista no art. 10.º, n.º 5, do CIRS diz respeito à habitação própria e permanente do contribuinte ou do agregado nos meses anteriores à venda, requisito que um imóvel no Brasil de quem já vive em Portugal, em regra, não cumpre. A parte declarativa é feita com o contabilista do cliente; o escritório presta a assessoria jurídica sobre o enquadramento.

Erros comuns

• Contar com a isenção do imóvel único ou do reinvestimento, que não valem para não residentes no Brasil;
• Não ter a escritura de compra, os recibos de obras ou a partilha que comprovam o custo, e ver o custo tratado como zero;
• Assinar uma procuração sem poderes para receber o preço, dar quitação ou recolher o imposto;
• Deixar a retenção indefinida na escritura;
• Esquecer a declaração em Portugal e perder o crédito do imposto pago no Brasil;
• Vender com o CPF irregular ou sem a saída definitiva formalizada.

Checklist de documentos

• Certidão atualizada da matrícula do imóvel;
• Escritura ou formal de partilha pelo qual o imóvel foi adquirido;
• Comprovantes do custo: preço pago, ITBI, benfeitorias com notas fiscais;
• Declarações de imposto de renda em que o imóvel constava, se houver;
• Recibos da Comunicação e da Declaração de Saída Definitiva do País;
• CPF regular e documento de identificação;
• Certidão de casamento e pacto antenupcial, se houver;
• Procuração pública, se a venda for por procurador;
• Após a venda: cálculo do ganho, DARF pago e comprovantes de câmbio, para o contabilista em Portugal.

Quando vale a pena procurar uma advogada

O acompanhamento jurídico costuma fazer diferença quando o imóvel é herdado ou está em condomínio com irmãos, quando o custo de aquisição é difícil de comprovar, quando o comprador também mora fora, quando há dúvida sobre a residência fiscal ou quando o valor é relevante e o imposto nos dois países precisa ser coordenado.

• Instrução Normativa SRF n.º 208/2002 (arts. 3º, 9º, 11, 11-A, 26 e 27)
• Lei n.º 9.249/1995 (art. 18 — ganho de capital de residente no exterior)
• Lei n.º 8.981/1995 (art. 21 — alíquotas progressivas, redação da Lei n.º 13.259/2016)
• Lei n.º 10.833/2003 (art. 26 — responsabilidade do adquirente ou do procurador)
• Receita Federal — Perguntas e Respostas IRPF 2026 (perguntas 129, 314, 609 e 655)
• Lei n.º 10.406/2002 — Código Civil (arts. 108, 657, 661 e 1.647)
• Provimento CNJ n.º 149/2023 — Código Nacional de Normas (arts. 284 e 302)
• Decreto n.º 8.742/2016 (art. 1º, § 1º)
• Decreto n.º 8.660/2016 — Convenção da Apostila
• Lei n.º 14.286/2021 (mercado de câmbio, arts. 2º a 4º)
• Decreto n.º 4.012/2001 — Convenção Brasil–Portugal (arts. 13 e 23)
• Código do IRS, arts. 10.º, 15.º, 43.º e 81.º

Equipe Sene & Araújo Sociedade de Advogados. Conteúdo preparado e revisto pelas advogadas do escritório, inscritas na OAB e na Ordem dos Advogados de Portugal, com escritórios em São Paulo e Albufeira. As normas citadas foram conferidas nas fontes oficiais indicadas acima. Conheça a equipe.